Made in ВС: огляд судової практики із земельних спорів
Автор: Воронюк Олександр
Опубліковано: видання «Юридична газета», №32-33 (634-635), 14 серпня 2018 року
За час своєї роботи Верховний Суд у земельних спорах напрацював багато цікавих правових позицій. Однак з огляду на обмеженість цієї публікації, розглянемо лише деякі з них.
Одними з найбільш розповсюджених є спори про те, чи набуває фермерське господарство після його державної реєстрації право оренди на земельну ділянку, яка була надана в оренду фізичній особі-засновнику фермерського господарства для створення такого фермерського господарства.
Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 13.03.2018 р. у справі №348/992/16-ц, розглядаючи спір за позовом прокурора в інтересах держави в особі ГУ Держгеокадастру в Івано-Франківській області до фізичної особи про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного Надвірнянською РДА з відповідачем для ведення фермерського господарства, дійшла висновку про те, що після укладення договору тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) фермерське господарство реєструється в установленому законом порядку і з дати реєстрації набуває статусу юридичної особи. Саме з моменту державної реєстрації фермерського господарства у правовідносинах користування спірною земельною ділянкою відбулась фактична заміна орендаря, а обов'язки землекористувача земельної ділянки перейшли до фермерського господарства від громадянина, якому така земельна ділянка надавалася для його створення.
Вказаний висновок Суд виніс на підставі комплексного аналізу норм ст. 1, 5, 7, 8, 12 Закону України «Про фермерське господарство». Зокрема, зі змісту ст. 8 вбачається, що можливість реалізації громадянином права на створення фермерського господарства безпосередньо пов'язана з наданням (передачею) йому земельних ділянок для ведення фермерського господарства, що є обов'язковою умовою для державної реєстрації фермерського господарства. Зі змісту положень ст. 12 Закону України «Про фермерське господарство» вбачається, що земельні ділянки, які використовуються фермерським господарством на умовах оренди, входять до складу земель фермерського господарства.
Оренда чи постійне користування?
Однак поки що не все так райдужно для фермерських господарств, створених громадянами, яким земельні ділянки для ведення фермерського господарства були надані не в оренду, а в постійне користування. Наразі домінує позиція, що у разі створення фермерського господарства громадянином, якому земельна ділянка для створення фермерського господарства була надана в постійне користування, з моменту реєстрації такого фермерського господарства право постійного користування на земельну ділянку автоматично до нього не переходило.
У п. 19 Постанови від 07.03.2018 р. у справі №911/436/17 КГС ВС, за результатами системного аналізу Земельного кодексу України та Закону України «Про фермерське господарство», Суд вказав, що земельна ділянка для ведення фермерського господарства набувається саме фізичною особою. Після створення (державної реєстрації) фермерського господарства останнє набуває земельні ділянки державної або комунальної власності у користування або власність виключно на підставі земельних торгів, відповідно до положень ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України. Таким чином, Суд дійшов висновку, що отримання саме фермерським господарством землі у користування поза процедурою земельних торгів є порушенням закону, а ототожнення фізичної особи та фермерського господарства в контексті спірних правовідносин є неправильним.
У Постанові від 29.03.2018 р. у справі №926/590/17 КГС ВС дійшов висновку про те, що передання засновнику позивача фізичній особі для ведення селянського (фермерського) господарства, згідно з Державним актом на право постійного користування від 12.07.1996 р., у постійне користування земельної ділянки виключає наявність правових підстав для визнання за позивачем як за юридичною особою права постійного користування вказаною земельною ділянкою.
Вихід є?
Рятівним кругом для таких фермерських господарств може стати Рішення, яке буде ухвалене судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС ВС за результатами розгляду справи №922/3312/17 за позовом селянського (фермерського) господарства «Відродження» до Головного управління Держгеокадастру в Харківській області про
визнання права користування та визнання недійсним наказу. В цій справі ВС у складі колегії КГС вирішив відступити від наведених вище висновків Верховного Суду у справах №911/436/17, №926/590/17 та передав справу на розгляд палати, яка прийняла її до розгляду, а також звернувся до Науково-консультативної ради при Верховному Суді для отримання наукового висновку щодо цього питання та зупинив провадження до отримання такого висновку.
Актуальні питання
Також одним з актуальних питань залишається врегулювання орендних відносин щодо земельної ділянки у разі відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці. Донедавна в судовій практиці панував підхід, що покупець, незважаючи на положення ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, набуває право оренди на земельну ділянку не автоматично з моменту придбання нерухомого майна, а лише після внесення змін у договір оренди земельної ділянки в частині заміни орендаря або після розірвання власником земельної ділянки та продавцем нерухомого майна попереднього договору оренди й укладення власником земельної ділянки з покупцем нерухомого майна нового договору оренди.
Великі надії на розв’язанні цієї колізії юридична спільнота та представники бізнесу покладали на новий Верховний Суд. Схоже, що Верховний Суд виправдав ці надії, принаймні поки що.
Так, у Постанові від 03.03.2018 р. у справі №904/6296/17 про стягнення збитків за використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів КГС ВС, на підставі аналізу норм ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», дійшов висновку, що наведені норми слід розуміти таким чином, що у разі виникнення в іншої особи права власності на житловий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, згідно із законом, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Суд наголосив, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Відповідно, договір оренди при цьому не припиняється, а відбувається заміна сторони у зобов'язанні. Аналогічна позиція була висловлена КГС ВС у справах №910/14212/17 та №917/242/17.
У справі №915/672/17 за позовом попереднього власника нерухомого майна про розірвання договору оренди земельної ділянки у зв’язку з продажем нерухомого майна КГС ВС дійшов аналогічного висновку, що відчуження об'єкта нерухомості, який знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником. Такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, і відповідні права та обов'язки (зокрема, зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою).
ВС vs реалії
Незважаючи на прогресивну позицію Верховного Суду щодо цього питання, реалії сьогодні такі, що через певну специфіку чинного законодавства новому орендарю земельної ділянки без формалізації орендних відносин шляхом укладення з орендодавцем додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки про заміну сторони у зобов’язанні не вдасться зареєструвати своє право оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без такої реєстрації новий орендар не зможе повною мірою реалізувати права орендаря (наприклад, передати земельну ділянку або її частину в суборенду, отримати дозвіл на початок будівельних робіт). Якщо орендодавець ухилятиметься від укладення такої додаткової угоди, новий орендар зможе захистити своє право в судовому порядку шляхом визнання судом укладеною такої додаткової угоди.
Одними з найпоширеніших є спори за позовами власників земельних ділянок про стягнення з власників об’єктів нерухомого майна, розташованих на таких ділянках, неотриманого доходу у вигляді орендної плати через неукладання останніми договорів оренди земельних ділянок. Як правило, найчастіше такі спори виникають між органами місцевого самоврядування, які є розпорядниками земельних ділянок територіальних громад, та власниками об’єктів нерухомого майна, розташованих на таких земельних ділянках.
Весь цей час Верховний Суд не мав єдиного підходу щодо вирішення такої категорії спорів. В одних випадках суди визнавали неотриману власником земельної ділянки орендну плату шкодою (збитками), а саме неотриманим доходом, який повинен стягуватися відповідно до ст. 22, 1166 ЦК України (справа №904/5208/17), в інших випадках – грошовими коштами, збереженими користувачем без достатньої правової підстави, які повинні стягуватися згідно зі ст. 1212 ЦК України (справа №922/2016/17).
Застосування підходу щодо стягнення неотриманої орендної плати як збитків (деліктні правовідносини) був більше на користь відповідачів – власників об’єктів нерухомого майна, адже у разі доведення відсутності їхньої вини у неоформленні договору оренди суди відмовляли у задоволенні позову. Другий підхід (кондикційні зобов’язання) був вигідний позивачам, оскільки наявність вини не мала значення, а позивачу достатньо було довести площу земельної ділянки, якою користувався відповідач, та розмір орендної плати, яку відповідач не сплатив за час фактичного користування земельною ділянкою.
У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 р. у справі №629/4628/16-ц суд дійшов висновку, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати за своїм змістом є кондикційними. Таким чином, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 ЦК України.
Звісно, така позиція не на користь бізнесу, адже для вирішення спору немає значення, що власник об’єкта нерухомого майна міг вжити всіх належних заходів щодо оформлення договору оренди, а орган місцевого самоврядування весь цей час бездіяв, не приймаючи відповідних рішень.
Здавалося б, після цієї постанови ВП ВС повинна була бути поставлена крапка у застосуванні Верховним Судом різних підходів до вирішення зазначеної категорії спорів. Однак це не завадило КГС ВС у Постанові від 25.05.2018 р. у справі №922/3413/17 та у Постанові від 20.06.2018 р. у справі №913/661/17 застосувати протилежну позицію – стягнення неотриманої орендної плати як збитків.
Також варто звернути увагу на Постанову Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 р. у справі №461/8220/13-а щодо оскарження рішення органу місцевого самоврядування про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста. Суд дійшов висновку, що рішення про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста є нормативно-правовим регуляторним актом, оскільки воно прийняте уповноваженим органом суб'єкта владних повноважень, змінює норми права, скасовує інший правовий акт, поширюється на невизначене коло осіб (платників податку з плати за землю, коло яких не є конкретно визначеним, тому що рішення лише визначає коло суб'єктів, на які поширюється її дія, однак жодним чином їх не персоніфікує), а також спрямоване на правове регулювання адміністративних відносин між регуляторним органом та іншими суб'єктами господарювання. Отже, таке рішення має бути прийняте, враховуючи вимоги Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності», та розглядатися за правилами адміністративного судочинства.
Новаторський підхід щодо застосування строку позовної давності у спорі за позовом прокурора в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України до Ірпінської міської ради, низки фізичних осіб про скасування рішення про надання у власність земельних ділянок, висловив КЦС ВС у справі №367/762/15-ц. Суд встановив порушення Ірпінською міською радою Земельного та Лісового кодексів під час прийняття оскаржуваного рішення, встановив відсутність повноважень у Ради на розпорядження спірними земельними ділянками, однак застосував строк позовної давності та відмовив прокуратурі у задоволенні позову.
Обґрунтовуючи застосування строку позовної давності, Суд вказав, що відведення спірної земельної ділянки відбулося на підставі рішення міської ради. При цьому підготовка цього рішення, виготовлення відповідного проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, його затвердження, реєстрація права власності на спірну земельну ділянку відбувалося за участю державних органів, які мали повноваження контролю та виявлення порушень під час прийняття рішення органом місцевого самоврядування.
Посилаючись на ст. 1 Закону України «Про Кабінет Міністрів України», ст. 13 ЗК України, ст. 2, 9 Закону України «Про державнийконтроль за використанням та охороною земель», Суд встановив, що державі в особі Кабінету Міністрів України та утвореним ним органам, які мали повноваження щодо розпорядження землями державної власності й контролю за додержанням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами земельного законодавства України, було і могло бути відомо про порушення права власності держави на землю з моменту вчинення цього порушення. Таким чином, Суд дійшов висновку, що перебіг позовної давності за вимогами прокурора почався у 2003 р., тобто від початку передачі спірних земельних ділянок у власність громадян.
Однак наразі видається, що такий підхід був разовою акцією Верховного Суду. В інших подібних справах (наприклад, у справі №911/1482/17) вказаний підхід поки що не застосовується.
Проаналізована практика свідчить, що Верховний Суд поступово змінює усталені підходи у вирішенні земельних спорів, але щодо деяких категорій спорів відсутня єдність судової практики, на що правнича спільнота дуже розраховувала на початку функціонування нового Верховного Суду. Схоже, що така тенденція триватиме і надалі.