Ринок нерухомості та будівництва: головні законодавчі зміни
Автор: Бондаренко Тарас
Опубліковано: «Юридична газета», №7 (661), 12 лютого 2019 року
2018 р. став багатим на законодавчі зміни в галузі будівництва та нерухомості. Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розпочало процес оновлення застарілих ДБН та оновлення нормативної бази в будівництві. Для забудовників є приємні та не дуже зміни. Багато з них спрямовані на послаблення контролю та лібералізацію будівництва, але низка нових ДБН вставила достатньо жорсткі вимоги, особливо до житлових будівель.
ДБН Б. 2.2-12:2018 «Планування і забудова територій»: бути чи не бути?
Скандально відомі ДБН були прийняті на заміну фундаментальним ДБН 360-92** «Планування та забудова міських і сільських поселень», що встановив багато обмежень для будівництва нового житла (особливо щодо розміщення будівель на земельних ділянках), обмежив висотність будівель у сільських поселеннях, що знизило можливість і рентабельність забудови міст-супутників Києва та інших великих міст. Однак новий ДБН недовго впливав на будівельний процес, адже майже одразу після набрання ним чинності наказ про затвердження нового ДБН було оскаржено в судовому порядку та зупинено його дію ухвалою про забезпечення позову.
Незважаючи на позицію Мінрегіону з цього питання, що нові будівельні норми діють, ми маємо констатувати, що з огляду на обов'язковість виконання судових рішень, станом на сьогодні всі повинні керуватися старими ДБН 360-92**. Для забудовників це можливість отримати вихідні дані, запроектувати та пройти експертизу проектної документації за старими нормами, адже після отримання позитивного висновку експертизи (або після затвердження проекту замовником для проектів, що за класом наслідків належать до СС1) за цими проектами можна буде отримувати дозвільні документи навіть після зміни ДБН.
Невирішеним залишилося питання, як бути в тому випадку, коли в містобудівній документації (що була розроблена і прийнята за старими нормами) закладено будівництво багатоповерхівки, а новим ДБН встановлено граничну висотність для сільських поселень. У такому випадку власник землі опиняється у патовій ситуації, оскільки побудувати багатоповерхівку він не може через невідповідність ДБН, а побудувати малоповерховий будинок не може через невідповідність намірів забудови затвердженій містобудівній документації. Вийти з такої ситуації можна лише шляхом внесення змін до містобудівної документації. Виникає питання, за чиї кошт и розробляти та вносити такі зміни? Варто зазначити, що вже готується новий проект ДБН, який повинен виправити помилки ДБН Б. 2.2-12:2018.
Будівництво на підставі будівельного паспорта
01.01.2019 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та де яких інших законодавчих актів України щодо покращення адміністрування та перегляду ставок окремих податків і зборів». Незважаючи на назву, цим законом були внесені зміни до багатьох законодавчих актів, які не стосуються Податкового кодексу України. Зокрема, зміни торкнулися охочих збудувати дачний чи садовий будинок за спрощеною процедурою на підставі будівельного паспорта (без розробки проекту). Раніше для будинків на підставі будівельного паспорта було встановлено обмеження щодо площі, а саме 300 м2. Тепер такі будівлі можуть мати площу до 500 м2. Однак тим, хто хоче перевищити площу в 300 м2, все ж таки доведеться сплачувати кошти пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту, адже до цієї статті не вносилися зміни щодо площі.
Також варто зауважити, що існує інший нормативний документ, який регулює порядок видачі будівельного паспорта — Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №103 від 05.07.2011 р. «Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки». В цей документ не були внесені зміни щодо площі, однак зважаючи на те, що закон має вищу юридичну силу, сьогодні органи архітектури вже видають будівельні паспорти на площу 500 м2.
Яке життя без містобудівного розрахунку?
Відповідно до ст. 29 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», серед документів, які необхідно подавати до органів архітектури для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, міститься містобудівний розрахунок. З 01.01.2019 р. відповідна вимога втратила чинність. Отже, тепер органи містобудування та архітектури не мають права вимагати для видачі МБУіО містобудівний розрахунок. Фактично, цей документ був єдиним документом, який відображав наміри замовника будівництва. В ньому було відображено, що саме планується будувати, як буде розміщено об'єкт щодо конфігурації земельної ділянки, інших будівель, техніко-економічні показники та ін.
На практиці виходить, що компетентні органи містобудування та архітектури взагалі не зможуть ознайомитися намірами замовника до моменту завершення будівництва (щодо об'єктів СС1), а щодо об'єктів СС2 та СС3 до моменту отримання доз волу на початок виконання будівельних робіт. Досі немає чіткого розуміння, яким чином органи архітектури прийматимуть рішення про видачу МБУіО та їх зміст, а вирішить це питання правозастосовна практика.
Будівельна амністія стає простішою
Як відомо, в Україні було запроваджено нову процедуру будівельної амністії, що дозволяла ввести в експлуатацію та оформити право власності на будівлі, збудовані без дозвільних документів на будівництво. Однак у процесі реалізації цієї процедури виникла серйозна проб лема з отриманням довідки про відповідність місця розташування об'єкта державним будівельним нормам, яку видав місцевий орган містобудування та архітектури. На практиці виявилося, що 80% незаконно збудованих об'єктів не відповідають чинним на сьогодні ДБН. Більшість невідповідностей стосується нормативних відстаней до сусідніх об'єктів. Звичай но, виправити таку невідповідність немає ні технічної, ні фізичної можливості, з огляду на сформовану картину забудови. До того ж така довідка могла породжувати додаткові корупційні ризики.
18.01.2019 р. набрав чинності Наказ Міністерства регіонального розвитку та житлово-комунального господарства №342 від 14.12.2018 р., яким були внесені зміни до порядку, що регулює процедуру будівельної амністії, а необхідність отримання такої довідки було скасовано.
Перепланування без дозволів
Мінрегіон України у 2018 р. підготував проект постанови КМУ «Про внесення змін до Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію». Цим проектом передбачалося дозволити проводити роботи з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, а також нежилого будинку, будівлі, споруди, приміщення в них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/ або інженерні системи загального користування щодо об'єктів, які за класом наслідків належать до СС1, СС2, СС3. Відповідно до чинного законодавства, така норма діє лише щодо об'єктів, які за класом наслідків належать до СС1.
Незважаючи на публікацію відповідних новин, у тому числі в соціальних мережах, варто зауважити, що станом на січень 2019 р. до постанови КМУ №406 від 07.06.2017 р. зміни так і не були внесені. Подальша доля проекту постанови щодо лібералізації можливості перепланування об'єктів станом на сьогодні залишається невідомою. Екологічне нормування містобудівної діяльності 12.10.2018 р. був введений в дію ЗУ «Про стратегічну екологічну оцінку», яким були внесені зміни до ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності». В законі зазначено, що він регулює відносини у сфері оцінки наслідків для довкілля (в тому числі для здоров'я населення) та виконання документів державного планування. Закон поширюється на документи державного планування, які стосуються сільського господарства, лісового господарства, рибного господарства, енергетики, промисловості, транспорту, поводження з відходами, використання водних ресурсів, охорони довкілля, телекомунікацій, туризму, містобудування або землеустрою (схеми), виконання яких передбачатиме реалізацію видів діяльності (або які містять види діяльності та об'єкти), щодо яких законодавством встановлено здійснення процедури оцінки впливу на довкілля, або які вимагають оцінки, зважаючи на ймовірні наслідки для територій та об'єктів природно-заповідного фонду та екологічної мережі (далі — території з природоохоронним статусом), окрім тих, що стосуються створення або розширення територій та об'єктів природно-заповідного фонду.
Зазначеним законом був введений обов'язок проводити стратегічну екологічну оцінку під час розробки проектів містобудівної документації (в тому числі ДПТ). Зважаючи на те, що зараз активно відбувається процес розробки містобудівної документації, на місцевому рівні ця зміна значно сповільнила та ускладнила розробку і затвердження містобудівної документації. Під час розробки проектів архітектори, передусім, керуються державними будівельними нормами, до яких досі не були внесені зміни. Через таку нечіткість законодавства архітектори при розробці цього розділу містобудівної документації не мають достатнього розуміння щодо її складу та змісту.
Багато проектів містобудівної документації, які були виконані відповідно до законодавства, але через бюрократичні затримки не були затверджені до набрання чинності ЗУ «Про стратегічну екологічну оцінку», тепер відкинуті назад і не можуть бути прийняті без виконання СЕО. Ця процедура може займати від 1,5 до 2 місяців, а зважаючи на те, що досвіду з цього питання не мають ні виконавців, ні орган, які затверджують містобудівну документацію, цей процес може затягнутися на довший термін. Також варто зазначити, що замовником СЕО може бути лише замовник містобудівної документації. Відповідно до чинного законодавства, це органи державної влади чи місцевого самоврядування. Підписання з ними нових договорів про розробку СЕО може бути дуже тривалим процесом через необхідність проходження процедури, визначеної ЗУ «Про публічні закупівлі».
Що буде без ІМО?
На початку 2018 р. Кабінет Міністрів України прийняв Постанову від 21.02.2018 р. №92 «Про внесення змін до Порядку визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць». Цією постановою скасовано необхідність розробки історико- містобудівного обґрунтування (ІМО) в тих історично населених місцях, де в установленому порядку розроблені та затверджені історико-архітектурні опорні плани. Це було першим кроком на шляху до ліквідації інституту ІМО.
Наказом Міністерства культури України від 07.12.2018 р. №1070 було визнано таким, що втратив чинність, наказ Мінкульту від 17.02.2012 р. №122 «Про затвердження методичних рекомендацій щодо розроблення історико-містобудівних обґрунтувань». Зазначений наказ набрав чинності 01.01.2019 р. Таким чином, фактично ліквідується інститут історико- містобудівного обґрунтування, а вся проектна документація для історичних ареалів та щодо пам'яток архітектури має розроблятися відповідно до затвердженого історико-архітектурного опорного плану.
Станом на сьогодні діє ДБН Б. 2.2-3:2012 «Склад та зміст історико- архітектурного опорного плану населеного пункту», який достатньо чітко деталізує вимоги до такого документа, його форми та змісту. План розроблений згідно із сучасними вимогами, він насправді може замінити ІМО, адже там має бути чітко деталізовано і регламентовано всі параметри, умови та обмеження. Однак у багатьох містах історико-архітектурні опорні плани були розроблені задовго до того, як чинний ДБН набрав чинності, та навіть до його попередника ДБН Б. 2.2-3-2008. Багато історико- архітектурних опорних планів існують лише номінально, вони не несуть фактичного інформацій ного навантаження, щоб бути вихідними даними при проектуванні в історичних ареалах міст. На сьогодні залишається незрозумілим питання про те, як проектувати об'єкти до затвердження оновлених історико- архітектурних опорних планів.
Загалом, 2018 р. був дуже багатим на законодавчі зміни. Однак, на жаль, багато з них викликають проблемні питання у процесі їх практичної реалізації. Наразі важко надати якісну оцінку таким пертурбаціям законодавства. Лише з часом можна буде побачити їх ефективність