Ринок нерухомості та будівництва: головні законодавчі зміни

11.04.2019

Опубліковано: ЮРИСТ & ЗАКОН, №14, 11 квітня 2019 року

2018 рік і початок 2019 року принесли багато законодавчих змін у сфері будівництва й нерухомості – Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України активно розпочало процес оновлення застарілих ДБН і нормативної бази.

Значну кількість новацій спрямовано на послаблення контролю й лібералізацію правового боку будівельного процесу, вони покликані оптимізувати бізнес-процеси в цій сфері та підтримати її розвиток. Однак нові ДБН ставлять досить жорсткі вимоги, особливо до житлових будівель.

Будівництво на підставі будівельного паспорта

1 січня 2019 р. набрав чинності Закон України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких інших законодавчих актів України щодо покращення адміністрування та перегляду ставок окремих податків і зборів", який, зокрема, уніс зміни й до деяких законодавчих актів, що не стосуються Податкового кодексу України.

Так, було оновлено ст. 27 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", яка дозволяє забудову певних земельних ділянок на підставі будівельного паспорта, тобто за спрощеною процедурою без проектування (господарським способом будівництва). Раніше було встановлено обмеження площі будівель до 300 м2, тепер – до 500 м2.

Відповідно до п. 4 ч. 4 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" замовників не може бути залучено до пайової участі в разі будівництва індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 м2, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках. Отже, для замовників, які мають намір перевищити обмеження 300 м2, збережено обов'язок сплати пайової участі, причому за всі квадратні метри, а не лише за частину, що перевищує пільгову площу.

Також варто згадати про ще один нормативний документ, який регулює порядок видачі будівельного паспорта, – наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України "Про затвердження Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки" від 05 липня 2011 р. № 103. До нього ще не внесено змін щодо площі, однак, зважаючи на те, що закон має вищу юридичну силу, органи містобудування та архітектури вже видають будівельні паспорти на площу 500 м2.

Як жити без містобудівного розрахунка?

Відповідно до ст. 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" серед документів, які необхідно було подати до органів архітектури для отримання містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки (МБУіО), має бути містобудівний розрахунок. З 1 січня 2019 р. вимога втратила чинність.

Фактично цей розрахунок був єдиним документом, який відображав наміри замовника будівництва й орієнтовно показував, що саме заплановано будувати, як буде розміщено об'єкт щодо конфігурації земельної ділянки, інших будівель, які мають бути техніко-економічні показники тощо. Тепер компетентні органи містобудування й архітектури не зможуть ознайомитися з намірами замовника щодо об'єктів СС1 аж до моменту завершення будівництва, а щодо об'єктів СС2 та СС3 – до моменту отримання дозволу на початок виконання будівельних робіт.

Чіткого розуміння того, як органи архітектури ухвалюватимуть рішення щодо видачі МБУіО, немає й досі.

Аналізуючи загальну тенденцію лібералізації, можна припустити, що законодавець прагне в такий спосіб розширити межі дозволеного й перейти на інший рівень видачі МБУіО за принципом "дозволено все, що не заборонено".

Перепланування без дозволів

Мінрегіон у 2018 році підготував проект постанови Кабінету Міністрів України щодо внесення змін до Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, у якому було заплановано дозволити ведення робіт із переобладнання й перепланування житлових будинків і житлових приміщень, а також нежитлових будинків, будівель, споруд, приміщень у них, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні й тримальні конструкції та/або інженерні системи загального користування щодо об'єктів СС1, СС2, СС3. Відповідно до чинного законодавства така норма у 2018 році діяла тільки для об'єктів СС1.

20 березня 2019 р. постановою Кабінету Міністрів України № 236 довгоочікувані зміни до Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, нарешті було внесено. Відтепер дозволено перепланування й переобладнання без отримання дозволів об'єктів, які за класом наслідків належать до СС1, СС2, СС3, а також спрощено порядок будівництва об'єктів військового призначення.

Екологічне нормування містобудівної діяльності

12 жовтня 2018 р. набрав чинності Закон України "Про стратегічну екологічну оцінку", яким було внесено зміни до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Закон України "Про стратегічну екологічну оцінку" регулює відносини у сфері оцінки наслідків для довкілля, у тому числі для здоров'я населення, а також виконання документів державного планування. Він поширюється на документи державного планування, що стосуються сільського, лісового, рибного господарств, енергетики, промисловості, транспорту, поводження з відходами, використання водних ресурсів, охорони довкілля, телекомунікацій, туризму, містобудування або землеустрою (схеми), виконання яких передбачатиме реалізацію видів діяльності, щодо яких законодавство встановлює необхідність процедури оцінювання впливу на довкілля чи які потребують оцінки, зважаючи на ймовірні наслідки для територій та об'єктів природно-заповідного фонду й екологічної мережі (далі – території з природоохоронним статусом), крім тих, що стосуються створення або розширення територій та об'єктів природно-заповідного фонду.

Законом запроваджено обов'язок проводити стратегічну екологічну оцінку під час розроблення проектів містобудівної документації, у тому числі ДПТ. Зважаючи на те, що зараз активно рухається процес розроблення містобудівної документації на місцевому рівні, ця зміна суттєво сповільнила й ускладнила розробку та затвердження містобудівної документації. Архітекторам важко розібратися з її складом і змістом, оскільки в роботі вони керуються передусім державними будівельними нормами, зміни до яких не внесено й досі.

Також Законом України "Про стратегічну екологічну оцінку" встановлено, що необхідність проведення стратегічної екологічної оцінки (СЕО) є лише у випадку, якщо документ державного планування відповідає одночасно двом критеріям. При цьому Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачає обов'язковість цієї процедури.

Багато проектів містобудівної документації, які було виконано відповідно до законодавства, але не затверджено через бюрократичні перепони до набрання чинності Законом України "Про стратегічну екологічну оцінку", тепер не може бути прийнято без проведення СЕО, що може тривати від півтора до двох місяців (зважаючи на те, що досвіду з цього питання немає ані у виконавців, ані в органів, які затверджують містобудівну документацію, процес може виявитися ще довшим).

Варто також зазначити, що замовником СЕО може бути тільки замовник містобудівної документації – органи державної влади чи місцевого самоврядування. Підписання з ними нових договорів про розробку СЕО може затягнутися через необхідність проходження процедури, визначеної Законом України "Про публічні закупівлі".

Новели в охороні культурної спадщини

На початку 2018 року Кабінет Міністрів України ухвалив постанову "Про внесення змін до Порядку визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць" від 21 лютого 2018 р. № 92, яка скасувала необхідність розробки історико-містобудівного обґрунтування (ІМО) у тих історично населених місцях, де в установленому порядку розроблено й затверджено історико-архітектурні опорні плани. Це було першим кроком на шляху до ліквідації інституту ІМО.

Наказом Мінкультури від 07 грудня 2018 р. № 1079 (набрав чинності 01 січня 2019 р.) визнано таким, що втратив чинність, наказ Міністерства культури України "Про затвердження методичних рекомендацій щодо розроблення історико-містобудівних обґрунтувань" від 17 лютого 2012 р. № 122. З цього моменту інститут історико-містобудівного обґрунтування фактично ліквідовано, а всю проектну документацію для історичних ареалів і пам'яток архітектури тепер треба розробляти згідно із затвердженим історико-архітектурним опорним планом.

Станом на сьогодні діє ДБН Б.2.2-3:2012 "Склад та зміст історико-архітектурного опорного плану населеного пункту", який досить чітко деталізує вимоги до такого документа, його форми й змісту. План, розроблений відповідно до сучасних вимог, справді може замінити ІМО, адже там має бути чітко деталізовано й регламентовано всі параметри, умови та обмеження. Однак у багатьох містах історико-архітектурні опорні плани було створено задовго до набрання чинності цього ДБН (і навіть його попередника – ДБН Б.2.2-3–2008). Багато з них існують лише номінально, не маючи фактичного інформаційного навантаження, щоб послугувати вихідними даними для проектування в історичних ареалах міст.

На разі не зрозуміло, як проектувати об'єкти до затвердження оновлених історико-архітектурних опорних планів.

25 січня 2019 р. набрав чинності Закон України "Про внесення змін до Закону України "Про охорону культурної спадщини" щодо збереження пам'яток культурної спадщини, включених до Списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО", який, зокрема, доповнив Закон України "Про охорону культурної спадщини" нормою про правовий статус об'єкта всесвітньої спадщини. З 03 серпня 2018 р. діє наказ Мінкультури від 20 квітня 2018 р. № 345 "Про затвердження Порядку інформування Міжурядового комітету з охорони всесвітньої культурної і природної спадщини про наміри здійснити містобудівні перетворення на території об'єкта культурної спадщини, включеного до Списку всесвітньої спадщини, та/або в межах його буферної зони".

Відповідно до нової ст. 372 Закону України "Про охорону культурної спадщини" рекомендації Комітету всесвітньої спадщини ЮНЕСКО щодо проектів містобудівних, архітектурних і ландшафтних перетворень, меліоративних, шляхових, земляних робіт на об'єкті всесвітньої спадщини, його території, у буферній зоні є обов'язковими для виконання в разі проведення таких робіт.

Зміна процедури присвоєння поштових адрес

27 березня 2019 р. на урядовому порталі опубліковано новину, що Уряд ухвалив ініційовану й розроблену Мінекономрозвитку постанову, метою якої є полегшення умов ведення бізнесу в Україні та підвищення позицій України в міжнародному рейтингу легкості ведення бізнесу Doing Business. Анонсовано, що порядок присвоєння поштових адрес буде централізовано врегульовано, що унеможливить зловживання повноваженнями місцевими органами влади під час ухвалення правил присвоєння поштових адрес на місцях. На жаль, текст самої постанови ще не опубліковано.

Загалом містобудівне законодавство стрімко змінюється. При цьому можна прослідкувати дві протилежні тенденції: з одного боку, це лібералізація й послаблення контролю та тиску на бізнес, а з іншого – посилення нормативних вимог у нових ДБН.