Способи інвестування у будівництво: як не заплатити шахраям
Автор: Тарас Бондаренко
На современном рынке жилой недвижимости покупка квартир путем финансирования строительства занимает большой сегмент и очень популярна среди всех желающих купить квартиру, ведь это дает реальную возможность прилично сэкономить при покупке недвижимости. В случае покупки жилья на вторичном рынке или же в уже готовой новостройке сделка проходит путем заключения простого и понятного для покупателя договора купли-продажи квартиры. Но вот в случае покупки недвижимости, которая фактически еще не существует, все обстоит намного сложнее: фактически уже имеет место инвестиционная деятельность, которая регламентируется совершенно иной законодательной базой, нежели купля-продажа.
Разобраться в этом вопросе 3м2 помог Тарас Бондаренко, Юрист ЮФ TOTUM
Основой законодательной базы, регулирующей инвестиционный рынок, являются Законы Украины «О инвестиционной деятельности», «О институтах совместного инвестирования», а также «О ценных бумагах и фондовом рынке». Статья 4 ЗУ «О инвестиционной деятельности» закрепляет, что финансировать строительство жилой недвижимости можно исключительно способами, которые прямо определены законом. Застройщики очень изобретательно подходят к выбору способа привлечения инвесторов, ведь от выбора способа инвестирования напрямую зависит количество налоговых обязательств, которые лягут на его плечи.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Это один из самых простых и понятных способов, ведь инвестор (покупатель) заключает на прямую с застройщиком предварительный договор, по которому покупатель обязуется в будущем купить, а застройщик продать квартиру. При этом, так как предварительный договор по сути своей является бесплатным, застройщик по этому договору берет у покупателя гарантийный платеж в размере 100% от стоимости будущей недвижимости. После окончания строительства и оформления права собственности на застройщика заключается основной договор купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором, а оплата по основному договору происходит путем зачёта встречных требований сторон (продавец требует оплату за недвижимость, а покупатель требует вернуть гарантийный платеж, внесенный им по предварительному договору). Застройщики неохотно используют такую схему, так как она никаким образом не оптимизирует налогообложение, к тому же этот способ инвестирования прямо не предусмотрен законом, а следовательно, в случае обращение в суд одной из сторон, договор можно признать недействительным.
Фонды финансирования строительства
Более сложный механизм инвестирования, он прямо предусмотрен законодательством и хорошо урегулирован. Для инвестора понимание этой схемы несколько сложнее, ведь это один из вариантов, когда застройщик условно ТОВ «А», а деньги надо нести и подписывать договор с фондом финансирования строительства «Б». ФФС, как правило, создаются банками, и застройщики для облегчения процесса привлечения инвестиций заключают с ним договор о сотрудничестве.
В такой схеме финансирования инвестор передает ФФС свои средства в управление с четко определённой целью - финансирование строительства. После окончания строительства первичное право собственности сразу оформляется на инвестора. На этой стадии в некоторых случаях для оптимизации налогов дополнительно используют в виде прокладок дисконтные облигации, венчурные фонды или буферные физ. лица.
Среди застройщиков такая схема так же не очень популярна, так как приходиться нести затраты на оплату услуг ФФС и ставить себя в положение, зависимое от ФФС, в случае, если фонд не организован самим застройщиком.
Жилищно-строительный кооператив
Этот способ покупки жилья прекрасно знаком людям, которые застали времена СССР, ведь он берет начало еще с тех времен. В современных реалиях способ несколько устарел, но застройщики до недавних пор охотно им пользовались в виду того, что ЖСК полагалась бесплатно земля под строительство жилого дома, сейчас это положение уже не актуально, но небольшие застройщики все же используют такую схему из-за ее простоты и понятности для инвестора.
ЖСК создается не менее чем тремя лицами (застройщиками), которые вносят вступительный взнос и пай, инвесторы же принимаются в кооператив в качестве ассоциированных членов (не имеющих решающего голоса) путем подписания договора о паевом участии в кооперативе. После окончания строительства подписывается договор мены пая в кооперативе на имущественные права.
Такой способ финансирования является достаточно надежным и прямо предусмотрен специальным ЗУ «Про кооперацию».
Форвардные контракты
Финансирование строительства через форвардные контракты — это достаточно сложная для понимания схема, в которой задействованы много участников. Застройщики охотно используют ее, поскольку при правильной реализации она позволяет снизить налоговые обязательства застройщика почти до нуля. В самой простой схеме будут задействованы застройщик(А), венчурный недиверсифицированный корпоративный инвестиционный фонд (Б), компания по управлению активами (В) и инвестор (Г). На практике иногда используют дополнительные предприятия или физ. лица прокладки. Инвестору в такой схеме иногда сложно понять, почему строит (А), а часть денег нужно нести в непонятный фонд с длинным названием (Б), от имени которого еще и действует КУА (В). Компанию по управлению активами в эту схему привлекают, потому что форвард — это биржевый контракт и должен быть проведен через биржу, для чего нужны соответствующие лицензии.
В такой схеме застройщик (А) заключает форвардный контракт с фондом (Б), которым передает фонду право покупки в будущем квартиры (не сами имущественные права). Таким образом инвестор (Г), который хочет купить квартиру в начале, должен выкупить у фонда (Б) право такой покупки (дериватив), стоимость которого составляет около 50% от общей стоимости квартиры. Инвестор подписывает два договора: покупки дериватива у фонда, от имени которого действует КУА (40-50% стоимости квартиры), и покупки имущественных прав у застройщика (50-60% от стоимости квартиры).
Риски для инвестора в такой схеме достаточно весомые, ведь в случае, если инвестор будет возвращать свои деньги в судебном порядке, то шанс есть взыскать только ту часть сумы, которая уплачена застройщику, а часть сумы, уплаченной за покупку дериватива, скорее всего, вернуть не получится, ведь фонд ,передав дериватив полностью и добросовестно, выполнил все свои обязательства по этому договору.
Выше описаны только основные механизмы финансирования, ведь фактически сложность таких схем ограничивается только изобретательностью юристов и финансистов застройщика.
Важным моментом при инвестировании в строительство является понимание того, что это процесс именно инвестирования, а инвестиции — это всегда риски, даже если на первый взгляд все прозрачно и застройщик обещает 100% результат.
Для инвестора, не искушённого в финансовых и правовых механизмах строительства, для минимизации рисков лучше обратиться к профессиональным юристам, которые смогут провести анализ каждого отдельно взятого механизма и договора, а также описать все правовые риски заключения такой сделки. Только после этого, взвесив все риски, инвестор сможет принять верное решение.