Законодавчі нюанси оформлення квартири на неповнолітнього
Автор: Сергій Радченко
Многие родители задаются вопросом передачи имеющейся недвижимости своим детям. Сделать это можно двумя основными способами — путем завещания либо передачи имущества в собственность ребенка при жизни родителей. Что же надо учитывать при этом? Разобраться в этом вопросе 3m2 помог адвокат, старший юрист ЮФ TOTUM, Сергей Радченко.
Возраст ребенка и его статус
Как подчеркивает эксперт, объем прав детей зависит от их возраста:
- до четырнадцати лет ребенок считается малолетним;
- от четырнадцати до восемнадцати лет ребенок считается несовершеннолетним.
Основное различие в указанных статусах кроется в возможности самостоятельно совершать определенные юридически значимые действия и соответственно нести ответственность за них.
Малолетние дети могут совершать мелкие бытовые покупки невысокой стоимости, соответствующие его развитию и удовлетворяющие его каждодневные потребности; все иные сделки от имени малолетнего ребенка совершают его родители при условии получения разрешения органа опеки и попечительства.
Что же касается несовершеннолетнего, то он имеет на порядок больше прав и обязанностей. Кроме сделок, разрешенных малолетним лицам, несовершеннолетний может самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными доходами, осуществлять права на результаты интеллектуальной, творческой деятельности, открывать банковские счета и распоряжаться вкладом, внесенным им на свое имя.
Они могут самостоятельно подписывать договора при наличии согласия родителей. А вот согласие на подписание сделок с недвижимостью придется еще и нотариально заверить. Также, родители несовершеннолетнего должны получить положительное решение органа опеки и попечительства, ведь основным видом деятельности этого органа является защита прав и интересов ребенка, в том числе защита от недобросовестных родителей, и он участвует практически во всех отношениях, связанных с передачей имущества детям.
Как купить или продать квартиру с оформлением на детей
Оформить недвижимость на малолетних детей могут исключительно родители, опекуны или усыновители. Но при этом приобрести недвижимость для сына или дочери можно, только получив разрешение органа опеки и попечительства.
Дети, которые достигли четырнадцатилетнего возраста имеют более широкие права в связи с наступлением неполной дееспособности. Такие лица могут самостоятельно участвовать в сделках, при наличии согласия родителей (опекунов), а также после получения разрешения органа опеки и попечительства.
Сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.
Если сделка противоречит правам несовершеннолетнего лица, ее могут признать недействительной.
Как оформить дарение квартиры
Если имущество находится во владении семьи, имеет смысл задуматься о заключении договора дарения. Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Принятие недвижимости одаряемым, облагается обязательным налогом на прибыль (5 %). От уплаты этого налога освобождаются только родственники первого порядка (жена, муж, дети, родители), а в связи с последними изменениями в законодательстве и второго порядка (родные братья и сестры, дед и бабка). Эти же лица НЕ платят военный сбор, уплата которого является обязательным для всех остальных в размере 1,5% от стоимости имущества.
Приватизация квартиры
Ребенок, зарегистрированный в квартире, принимает участие в приватизации наравне с совершеннолетними жильцами. А вот исключить его из списка участников гораздо сложнее, чем взрослого, и в отдельных случаях практически невозможно.
Решение о приватизации жилплощади за ребенка принимают его родители или опекуны. Если лицо не достигло 14-летнего возраста, для согласия с приватизацией достаточно, чтобы законные представители расписались напротив его фамилии в заявлении. В случаях, когда решение оформляется на участника приватизации возрастом 14-18 лет, законные представители подтверждают согласие соответствующим нотариально заверенным документом.
Если решено написать отказ от приватизации доли несовершеннолетним лицом, на это необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. В большинстве случаев оформить такой документ не получится, так как по закону действия с имуществом, которым вправе пользоваться ребенок, не должны влечь за собой ущерб его имущественным правам. Поэтому, если ребенок в квартире зарегистрирован, и нет возможности оформить отказ, он безусловно становится участником приватизации.
Иногда чтобы исключить претендента из списка участников приватизации, его снимают с регистрации в квартире. Но в отношении детей такие действия считаются неправомерными.
Наследование квартиры ребенку
Действующее законодательство, выделяет два способа, согласно которым наследуется имущество. Это наследование по закону и наследование по завещанию.
Самый известный способ оформления наследства — завещание. Это личное распоряжение лица на случай смерти, в котором он выражает свою волю – кому и на каких условиях переходит его имущество. Завещание носит односторонний характер, поэтому для его составления не требуется согласие наследников. Наследодатель может в любой момент изменить или отменить завещание.
При наследовании по закону, все наследуемые ценности могут быть переданы во владения наследника по очередности. Существует пять очередей наследования, и наследники каждой такой очереди на законном основании имеют равные доли.
Но существуют некоторые оговорки, которых необходимо придерживаться. К таким факторам относится случай, когда у завещающего имеются малолетние, несовершеннолетние либо совершеннолетние нетрудоспособные дети. В этом случае они, согласно закону, являются претендентами на долю в его наследстве независимо от того, указаны ли они среди наследников или нет. Ими наследуется не менее 1/2 части обязательной доли, даже если такое наследование приведет к тому, что доли остальных участников завещательного процесса могут быть ущемлены и уменьшены.
Собственность, наследуемая членами семьи наследодателя первой степени родства, облагаются по нулевой ставке.
Итог и выводы
Дети (как малолетние, так и несовершеннолетние) могут иметь в собственности любые объекты недвижимости, в том числе квартиры.
В силу усложненных механизмов отчуждения недвижимости, собственниками которой являются дети, такая передача может быть использована не только с целью обеспечения будущего детей, но и способом дополнительной юридической защиты активов семьи. «Однако, при такой передаче недвижимости необходимо обдумывать свои планы на будущее, так как эти же усложненные механизмы отчуждения могут создать трудности для самой же семьи при необходимости срочной продажи такой недвижимости», — констатирует Сергей Радченко, адвокат, старший юрист юридической фирмы TOTUM.