Земельні спори: огляд останньої судової практики
Автор: Михайлюк Яна
Опубліковано: «Юридична газета», № 15 (617), 10 квітня 2018 року
Судові спори у сфері земельних правовідносин є одними з найпоширеніших. Однак, незважаючи на велику кількість земельних спорів, судову практику їх розгляду не можна назвати усталеною. Правові позиції судів щодо різних видів земельних спорів, у тому числі Верховного Суду України, часто змінювалися, що аж ніяк не сприяло формуванню правової визначеності для учасників таких спорів.
За більш ніж 100 днів роботи нового Верховного Суду, який сьогодні забезпечує формування усталеної судової практики, розглянуто вже понад 2000 справ, з них земельних правовідносин стосується близько половини, при цьому левова частка земельних спорів розглядається саме в порядку господарського та цивільного судочинства.
Враховуючи значну кількість судових справ у сфері земельних правовідносин, доцільно розглянути лише ключові позиції Верховного Суду щодо найбільш поширених спорів.
Поновлення договору оренди земельної ділянки
Одним із найпоширеніших видів спорів у сфері земельних правовідносин є спори щодо поновлення договору оренди земельної ділянки. Верховним Судом України сформована усталена правова позиція, за якою стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.
Однак, Верховний Суд переглянув вказану правову позицію та зазначив, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки не передбачає звернення орендаря до орендодавця; переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.
Тобто, якщо орендар надіслав лист-повідомлення про поновлення договору та сторони погодили нові істотні умови, то сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі (Постанови Верховного Суду від 21.02.2018 у справі № 917/770/17, від 07.03.2018 у справі № 917/769/17).
Спори про розірвання договору оренди земельної ділянки
У спорах про розірвання договору оренди земельної ділянки, зокрема, з підстав не завершення забудови земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору судова практика теж досить неоднозначна. У постанові від 01.04.2015 у справі № 910/1753/14 Верховний Суд України прийшов до висновку, що підставою розірвання договору є саме використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.
Однак, Верховний Суд у постанові від 21.03.2018 року у справі 910/5963/17 зазначив, що право землекористування позивача припинилось автоматично, в силу положень закону, зокрема статті 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України, які передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. При цьому Верховний Суд без жодного обґрунтування застосував положення закону, які стосуються права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) до правовідносин, що виникли у зв’язку з укладанням договору оренди земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Підвідомчість земельних спорів
Судова практика Верховного Суду в контексті розмежування спорів, які повинні розглядатися адміністративними судами і спорів, які мають розглядатися в порядку господарського та цивільного судочинства, загалом не змінилася порівняно з правовою позицією Верховного Суду. Органи місцевого самоврядування та органи державної влади у відносинах розпорядження землями комунальної чи державної власності не здійснюють у цих правовідносинах владно-управлінських функцій, тому такі спори не підлягають розгляду адміністративними судами, оскільки виникає спір про цивільне право (Ухвала Верховного Суду від 30.01.2018 у справі № 461/10630/15-а).
Однак, заслуговує на увагу позиція Верховного Суду, що розмежування земельних спорів, які розглядаються в порядку господарського та цивільного судочинства.
У постанові від 13.03.2018 у справі № 306/2004/15-ц Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що цивільні права й обов'язки фізичної особи, зокрема, право власності та право оренди на земельну ділянку, набуваються та здійснюються у порядку реалізації цивільної дієздатності цієї особи. Наявність у особи статусу підприємця не може свідчити про те, що з моменту його державної реєстрації як фізичної особи-підприємця він виступає в такій якості у всіх правовідносинах, зокрема і щодо набуття в оренду чи у власність земельної ділянки. В результаті чого Суд прийшов до висновку, що спір щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки для здійснення підприємницької діяльності, укладеного органом державної влади з особою, яка зареєстрована як фізична особа-підприємець повинен розглядатися в порядку цивільного, а не господарського судочинства.
Однак, у справі про розірвання договору оренди землі для ведення фермерського господарства, укладеного між органом державної влади та фізичною особою, Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що такий спір повинен розглядатися в порядку господарського судочинства. Аргументуючи свою позицію тим, що договір оренди земельної ділянки укладено з метою ведення фермерського господарства на підставі Закону України «Про фермерське господарство». Після державної реєстрації цього договору відповідачем засновано фермерське господарство, яке зареєстроване як юридична особа. Тобто у правовідносинах користування спірною земельною ділянкою відбулася фактична заміна орендаря і обов'язки землекористувача земельної ділянки перейшли до фермерського господарства з дня його державної реєстрації, а тому сторонами у спірних правовідносинах мають бути юридичні особи (постанова від 13.03.2018 у справі № 348/992/16-ц). Зазначена постанова має значення не лише для визначення підвідомчості спорів, а також у спорах про заміну сторони у договорі оренди землі після створення фермерського господарства.
Проаналізована судова практика стосується найбільш поширених спорів та загалом свідчить про те, що новий Верховний Суд без вагань відступає від існуючих правових позицій у земельних спорах. Тому подальша практика Верховного Суду безсумнівно сформує нові цікаві підходи і позиції до застосування земельного законодавства.