Проблемні питання укладання договорів про пайову участь у місті Києві

28.12.2017

Автор: Олександр Дудка

Опубліковано: «Юридична газета», № 52 (602), 26 грудня 2017 року

На сьогодні в Україні будівельна галузь одночасно є досить складною та ефективною рушійною силою економічного розвитку нашої країни, яка постійно розвивається та характеризується досить великою кількістю та різноманітністю будівельних робіт, а також комплексним підходом до їх виконання, що в підсумку виражається у поетапності, тривалості, заплутаності реалізації таких дій.

Одним із кінцевих етапів будівництва до прийняття об'єкта в експлуатацію є зобов'язання замовника, що здійснює забудову земельної ділянки у відповідному населеному пункті, взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.

Відповідно до ч. 3 ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» в редакції від 02.08.2017 року (далі – Закон), пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури до моменту прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.

Згідно з абз. 2 п. 4.1. розділу 4 Порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва, який затверджено рішенням Київської міської ради від 15.11.2016 року № 411/1415 (далі – Порядок), залучення замовників до пайової участі відбувається на підставі договору про пайову участь замовника у створенні і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, укладеного між виконавчим органом Київської міської ради (Київською міською державною адміністрацією) в особі Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та замовником (далі - договір про пайову участь).

Відповідно до пп. 5.1.1. п. 5.1. розділу 5 Порядку, підставою для розрахунку розміру пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту є звернення замовника до Департаменту про укладення договору про пайову участь. Таке звернення подається щодо кожного об'єкта будівництва окремо.

Разом зі зверненням замовник подає завірені належним чином зі свого боку копії документів, серед яких, зокрема, позитивний висновок державної будівельної експертизи кошторису (за наявності кошторису).

Згідно з абз. 5 п. 10 Порядку затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 11.05.2011 року № 560, за рішенням замовника будівництва може проводитися також експертиза інших проектів будівництва або окремих розділів проектної документації.

Проте відповідно до абз. 1 ч. 2 ст. 31 Закону, експертиза проектів будівництва проводиться в установленому Кабінетом Міністрів України порядку експертними організаціями незалежно від форми власності, які відповідають критеріям, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування, відомості про які внесені таким органом або на підставі делегованих повноважень саморегулівною організацією у сфері архітектурної діяльності за відповідним напрямом підприємницької діяльності (у разі її утворення) до переліку експертних організацій.

Враховуючи положення вищезазначених нормативно-правових актів, можна зробити висновок, що відповідно до Закону, експертизу проектної документації на будівництво, одним із розділів якої є кошторис об’єкта будівництва, можуть проводити експертні організації незалежно від форми власності за таких умов:

їх відповідності критеріям, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування;
відомості про зазначені організації повинні бути внесені таким органом або на підставі делегованих повноважень саморегулівною організацією у сфері архітектурної діяльності за відповідним напрямом підприємницької діяльності (у разі її утворення) до переліку експертних організацій.

Водночас згідно з п. 5.1.1. Порядку замовник повинен для укладення договору про пайову участь подати до Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) разом із зверненням завірену належним чином копію позитивного висновку саме державної будівельної експертизи кошторису (за наявності кошторису).

Якщо звернутись до відповідних Порядків таких міст, як Суми, Луцьк, Рівне тощо, то в їхньому змісті можна спостерігати відсутність вимоги щодо подання замовником разом зі зверненням завіреної належним чином копії позитивного висновку саме державної будівельної експертизи кошторису (за наявності кошторису).

Крім цього, ч. 4 ст. 40 Закону встановлено вичерпний перелік об’єктів, у разі будівництва яких замовники не залучаються до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Порядок містить фактично продубльовану вищезазначену правову норму Закону, проте з деякими корективами. Зокрема, відповідно до п. 4.2. розділу 4 Порядку, до пайової участі у розвитку інфраструктури не залучаються замовники у разі нового будівництва та/або реконструкції на території міста Києва: паркінгів. Упереліку об’єктів, у разі будівництва яких замовники не залучаються до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, який передбачено Законом, відсутній такий об’єкт будівництва, як паркінг. Це свідчить про пряму суперечність правових норм Порядку положенням Закону.

На основі вищезазначеного можна констатувати факт невідповідності правових норм локального нормативно-правового акта положенням закону як вищого за юридичною силою нормативно-правового акта в Україні, а тому такі положення Порядку не відповідають вимогам Закону, у результаті чого на практиці має місце неоднакове застосування правових норм у подібних правовідносинах.

Найоптимальнішим варіантом вирішення цієї проблеми можна назвати приведення у відповідність правових норм Порядку положенням Закону шляхом внесення змін до локального нормативно-правового акта. А відтак забудовникам варто на це звернути увагу та заздалегідь провести державну експертизу окремого розділу проектної документації (кошторису об’єкта будівництва) задля унеможливлення виникнення суперечливих ситуацій та зміщення строків здачі об’єктів в експлуатацію.