Винятки з правил сплати пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту
Автор: Михайлюк Яна
Опубликовано: «Юридическая практика», № 43 (1035), 24 октября 2017 года
Закрепив обязанность застройщиков уплатить паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта, законодатель оставил много проблемных вопросов.
При реализации строительных проектов застройщики сталкиваются с большим количеством административных и экономических барьеров, одним из которых является необходимость уплаты паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта.
Контроль за уплатой паевого участия как важной составляющей доходов местного бюджета значительно повысился за последнее время. Если раньше сведения об уплате паевого участия требовались при присвоении почтового адреса новым объектам строительства, то начиная с сентября 2015 года информация об уплате паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта отмечается в декларации о готовности объекта к эксплуатации или в акте готовности объекта к эксплуатации. За полноту и достоверность данных, указанных в поданной декларации о готовности объекта к эксплуатации, заказчик несет ответственность в соответствии с законом, в связи с чем ввод объекта строительства в эксплуатацию без уплаты паевого участия стал практически невозможным.
Обязанность уплаты паевого участия предусмотрена статьей 40 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (Закон № 3038- VI), согласно которой заказчик, планирующий застройку земельного участка в соответствующем населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта. Однако на практике возникает большое количество вопросов, на которые законодательство не дает однозначного ответа. Стоит рассмотреть наиболее распространенные, а именно: 1) необходимость уплаты паевого участия при реконструкции существующей застройки; 2) реализация положений закона о запрете требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов, кроме паевого участия, в пользу органов местного самоуправления; 3) уплата паевого участия, если строительные работы начались до вступления в силу положений закона об обязанности его уплаты; 4) принятие объекта в эксплуатацию не освобождает заказчика строительства от необходимости заключить договор о паевом участии.
Реконструкция застройки
В соответствии с Законом № 3038-VI обязанность уплаты паевого участия возникает у заказчика, имеющего намерение застроить земельный участок, в связи с чем заказчики, осуществлявшие реконструкцию недвижимого имущества, часто не уплачивали паевой взнос. Такая позиция была поддержана Высшим хозяйственным судом Украины (ВХСУ), однако Верховный Суд Украины (ВСУ) сформировал четкую правовую позицию, согласно которой реконструкция охватывается законодательным определением застройки. Таким образом, реконструкция имеющегося здания без застройки нового земельного участка не освобождает ответчика от заключения договора о паевом участии, а также от перечисления средств паевого участия, о чем изложено в постановлениях Верховного Суда Украины от 22 марта 2017 года № 3-1553гс16, от 25 мая 2017 года № 3-187гс17, от 9 августа 2017 года № 3-769гс17, от 6 сентября 2017 года № 3-780гс17, от 13 сентября 2017 года № 3-778гс17.
Проблемным аспектом остается порядок расчета размера паевого участия при осуществлении реконструкции, детали которого Верховным Судом не анализировались. Например, в соответствии с Порядком привлечения, расчета размера и использования средств паевого участия заказчиков в развитии инфраструктуры г. Киева, утвержденным решением Киевского городского совета от 15 ноября 2016 года № 411/1415, размер паевого участия при реконструкции рассчитывается, исходя из дополнительно созданной площади объекта строительства. Из чего следует, что если по результатам реконструкции площадь объекта не увеличилась, то отсутствуют основания для уплаты паевого участия.
Запретная часть
Положениями части 7 статьи 40 Закона № 3038- VI органам местного самоуправления запрещено требовать от заказчика строительства предоставления любых услуг, в том числе осуществления строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов, кроме паевого участия.
Органы местного самоуправления обязаны привести в соответствие с требованиями действующего законодательства только положения договора о паевом участии, хотя на практике положения о передаче арендатором органам местного самоуправления процентной части площадей объектов строительства закреплены в договорах аренды земельных участков, предоставленных для строительства таких объектов.
Судебная практика по этому вопросу свидетельствует о наличии не менее двух способов защиты прав застройщиков: признание указанного пункта договора аренды недействительным или внесение изменений в договор путем исключения спорного пункта договора. В постановлении ВСУ от 6 сентября 2017 года № 3-621гс17 пункт договора аренды земельного участка, которым предусмотрена обязанность арендатора передать органу местного самоуправления процентную часть площадей объектов строительства, признан недействительным как противоречащий положениям части 7 статьи 40 Закона № 3038-VI.
Другой подход был избран ВХСУ в постановлении от 20 июня 2017 года по делу № 910/31368/15. Суд, исходя из наличия пункта об обязанности арендатора передать органу местного самоуправления процентную часть площадей объектов строительства, пришел к выводу, что договор аренды земельного участка является смешанным и содержит элементы договора о паевом участии, в связи с чем подлежит приведению в соответствие с требованиями Закона № 3038-VI путем внесения изменений в договор аренды и исключения спорного пункта.
До вступления в силу
Обязанность застройщиков уплатить паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта закреплена в Законе № 509-VI от 16 сентября 2008 года. Таким образом, если строительные работы начались до вступления в силу Закона № 509-VI, то у застройщика отсутствует обязанность уплаты паевого участия, что согласуется с правовой позицией Верховного Суда Украины, изложенной в постановлении от 9 августа 2017 года № 3-750гс17.
Подтверждением момента начала строительных работ является получение застройщиком соответствующего документа, который дает право на их выполнение.
Введение в эксплуатацию
В соответствии с положениями Закона № 3038-VI заключение договора о паевом участии является обязанностью заказчика строительства, котораясдолжна быть исполнена независимо от принятия объекта в эксплуатацию. Уклонение заказчика строительства от заключения договора о паевом участии до принятия объекта в эксплуатацию свидетельствует о нарушении указанного обязательства. Неисполнение такого обязательства не освобождает заказчика строительства от обязанности заключить договор о паевом участии, в том числе и после принятия объекта строительства в эксплуатацию. Верховный Суд Украины последовательно придерживается указанной правовой позиции в постановлениях от 30 ноября 2016 года № 3-1323гс16, от 1 февраля 2017 года № 3-1441гс16, от 25 мая 2017 года № 3-187гс17.
Закон № 3038-VI, закрепив обязанность застройщиков уплатить паевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта и предоставив полномочия органам местного самоуправления самостоятельно устанавливать порядок его уплаты, оставил много проблемных вопросов, что нередко вызывает необходимость передачи их на рассмотрение суда. Судебной практикой, в том числе практикой Верховного Суда Украины, сформулирован ряд правовых позиций, учет которых поможет правильно выбрать способ защиты нарушенных прав застройщиков в случае необходимости.